Guide per comprare casa in Germania

Tutto quello che serve sapere prima di comprare in Germania: costi, tasse, notaio, affitto, mutuo – aggiornato a ottobre 2026.

Guide

Acquistare un appartamento in Germania da straniero: la procedura passo per passo – Comprare casa in Germania senza passaporto tedesco: prenotazione, bozza notarile, rogito, annotazione cautelare, pagamento, registro fondiario e consegna.

Costi accessori nell'acquisto di un appartamento in Germania nel 2026 – Imposta sull'acquisto per Land (3,5–6,5 %), notaio e registro fondiario, provvigione ex §§ 656a–d BGB: i costi aggiuntivi nel 2026.

Acquistare un appartamento in Germania senza viaggiare: procura, ratifica, gestione a distanza – Acquisto dall'estero: procura ex § 29 GBO, consolato o apostille, ratifica successiva, visita video – il rogito online non esiste.

Tassazione dei canoni di locazione in Germania senza residenza in Germania – Obbligo fiscale limitato ex § 49 EStG: dichiarazione in Germania, ammortamento 2/2,5/3 %, spese deducibili e convenzioni contro le doppie imposizioni.

Vendere un appartamento: termine speculativo, uso proprio e commercio immobiliare professionale – Quando la plusvalenza di un appartamento in Germania è esente: termine di 10 anni (§ 23 EStG), uso proprio, limite dei tre immobili, non residenti.

Finanziamento immobiliare in Germania senza residenza tedesca – Mutuo per acquirenti dall'estero: capitale proprio, documenti, tassi a ottobre 2026 (ca. 4,1–4,5 % a 10 anni) e alternative nel Paese d'origine.

Affittare un appartamento in Germania e a Berlino: le regole principali nel 2026 – Freno agli affitti fino al 2029, limite del 15 %, Mietspiegel 2026, tutela dalla disdetta, divieto di trasformazione e locazione arredata a Berlino.

Casa vacanze e Airbnb a Berlino: cosa è consentito nel 2026 – Divieto di uso improprio a Berlino: autorizzazione, numero di registrazione, regola dei 90 giorni, regolamento UE 2024/1028 e sanzioni fino a 500.000 €.

Spese condominiali, comunione dei proprietari e amministratore: cosa dovrebbe verificare chi acquista – Atto di divisione, spese condominiali, fondo di manutenzione, assemblea e amministratore secondo la WEG – con checklist per verbali e piano economico.

Riscaldamento ed energia: cosa cambia per chi acquista con la legge sull'ammodernamento degli edifici 2026 – Dal 29.07.2026 la GModG sostituisce la «legge sul riscaldamento»: via l'obbligo del 65 %, quota bio dal 2029, attestato energetico. Cosa sapere.

Calcolare correttamente il rendimento di un appartamento locato – Rendimento lordo e netto da locazione, costi non ripartibili, mancato affitto, manutenzione: esempio di calcolo per un appartamento a Berlino e rischi.

Il mercato immobiliare di Berlino 2025/2026 in cifre – Berlino secondo il comitato dei periti: 18.303 appartamenti venduti nel 2025, media 5.511 €/m², primo trim. 2026, affitti, nuove costruzioni, distretti.

Dove gli appartamenti in Germania costano poco – e a cosa dovrebbero fare attenzione gli acquirenti – Germania orientale, Sassonia e Ruhr: livello dei prezzi 2026, sfitti, previsioni demografiche e rischi nell'acquisto di appartamenti economici.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.