Vendere un appartamento: termine speculativo, uso proprio e commercio immobiliare professionale

In Germania le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili privati sono imponibili solo entro determinati termini. Ciò vale anche per i proprietari che vivono all'estero. Chi invece compra e vende frequentemente può rientrare nel commercio immobiliare professionale (gewerblicher Grundstückshandel).

Il termine di dieci anni

Ai sensi del § 23 comma 1 frase 1 n. 1 della legge sull'imposta sul reddito (EStG), la plusvalenza derivante dalla vendita di un fondo o di un appartamento in proprietà facente parte del patrimonio privato è imponibile se tra l'acquisto e la cessione non intercorrono più di dieci anni (termine speculativo, Spekulationsfrist). Di norma fanno fede le date dei contratti di compravendita notarili, non l'iscrizione nel registro fondiario.

Trascorsi dieci anni, per le persone fisiche la plusvalenza è in linea di principio esente da imposta – indipendentemente dal fatto che l'appartamento fosse locato.

Eccezione in caso di uso proprio

Entro il termine la vendita resta esente se l'appartamento è stato utilizzato esclusivamente a fini abitativi propri o per l'intero periodo tra l'acquisto e la cessione, oppure nell'anno della vendita e nei due anni solari precedenti. Una casa vacanze locata temporaneamente di norma non soddisfa questo requisito.

Se una seconda casa utilizzata solo occasionalmente in proprio valga come «fini abitativi propri» è una questione da valutare caso per caso – lo chiarisca prima della vendita con un consulente fiscale.

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza è pari al prezzo di vendita meno il costo di acquisizione e i costi di vendita (ad es. la provvigione dell'agente a carico del venditore). Il costo di acquisizione viene ridotto degli ammortamenti fruiti (§ 23 comma 3 frase 4 EStG). Chi ha ammortizzato per dieci anni e vende prima della scadenza del termine, in sostanza, sottopone quindi a tassazione questi importi.

Le plusvalenze da cessioni private restano esenti se la plusvalenza complessiva nell'anno solare è inferiore a 1.000 € (franchigia, Freigrenze, § 23 comma 3 frase 5 EStG). Se tale soglia viene raggiunta, l'intera plusvalenza è imponibile.

Proprietari residenti all'estero

Anche i contribuenti soggetti a obbligo fiscale limitato tassano in Germania le plusvalenze da cessioni private di immobili situati in Germania (§ 49 comma 1 n. 8 EStG). Le convenzioni contro le doppie imposizioni attribuiscono di norma il diritto di imposizione sulle plusvalenze da cessione di immobili allo Stato in cui si trova l'immobile. Se e come il Suo Stato di residenza tassi ulteriormente la plusvalenza dipende dalla convenzione e dal diritto locale.

Commercio immobiliare professionale

Chi vende più di tre immobili entro circa cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione è considerato di norma, secondo l'interpretazione dell'amministrazione finanziaria (circolare del Ministero federale delle finanze, BMF-Schreiben, del 26.03.2004), un commerciante immobiliare professionale. In tal caso le plusvalenze sono soggette all'imposta sul reddito ed eventualmente all'imposta sulle attività produttive (Gewerbesteuer), indipendentemente dal termine di dieci anni.

Il limite dei tre immobili (Drei-Objekt-Grenze) è un indizio, non una regola rigida: il periodo di cinque anni non è assoluto, e possono essere inclusi anche immobili venduti solo dopo cinque-dieci anni. Gli appartamenti utilizzati in proprio, in linea di principio, non vengono conteggiati. Chi possiede più appartamenti dovrebbe pianificare in anticipo le vendite sotto il profilo fiscale.

Vendita di un appartamento locato

Un contratto di locazione in essere non termina con la vendita: ai sensi del § 566 BGB l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del locatore («la vendita non rompe la locazione», Kauf bricht nicht Miete). Gli interessati all'acquisto si aspettano quindi il contratto di locazione, la documentazione sugli aumenti del canone e le informazioni sulla cauzione.

Se l'appartamento è stato trasformato in proprietà di appartamento (Wohnungseigentum) solo dopo essere stato consegnato all'inquilino, quest'ultimo ha un diritto di prelazione in occasione della prima vendita a un terzo (§ 577 BGB). Il notaio ne tiene conto nel contratto; l'inquilino può dichiarare entro due mesi dalla comunicazione del contratto di compravendita se acquista alle stesse condizioni.

Anche in qualità di venditore deve presentare agli interessati l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) al più tardi in occasione della visita e consegnarlo dopo la conclusione del contratto.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm

Domande frequenti

Il termine di dieci anni vale anche per gli stranieri?

Sì. La regola del § 23 EStG si applica, tramite il § 49 comma 1 n. 8 EStG, anche ai proprietari senza residenza in Germania.

Da quando decorre il termine?

Di norma dal giorno del contratto di compravendita notarile al momento dell'acquisto fino al giorno del contratto di compravendita notarile al momento della vendita.

Sulla vendita di un appartamento ereditato si pagano imposte?

In caso di successione l'erede subentra nella data di acquisto del defunto. Se il termine sia scaduto va quindi verificato in base alla data di acquisto di quest'ultimo.

Come venditore devo chiedere prima il consenso all'inquilino?

No. L'inquilino non deve dare il proprio consenso, il contratto di locazione passa all'acquirente. Un diritto di prelazione dell'inquilino sussiste solo nei casi del § 577 BGB.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.