Il mercato immobiliare di Berlino 2025/2026 in cifre

Il comitato dei periti per i valori fondiari di Berlino (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) analizza tutti i contratti di compravendita stipulati per atto notarile. I suoi dati sono quindi la base più affidabile per il mercato berlinese. In aggiunta riportiamo dati ufficiali su nuove costruzioni e affitti.

Mercato delle compravendite 2025: più vendite, prezzi stabili

Secondo il rapporto sul mercato immobiliare 2025/2026 (comunicato stampa del 31.07.2026), nel 2025 a Berlino sono stati conclusi 22.912 contratti di compravendita di immobili (+10 % rispetto al 2024) per un volume di circa 16,1 miliardi di € (+8 %).

Agli appartamenti in proprietà e alla proprietà parziale (Teileigentum) sono riconducibili 18.303 compravendite (+10 %) per un volume di circa 6,8 miliardi di € (+14 %). Il prezzo medio degli appartamenti in proprietà esistenti era di 5.511 € al m² di superficie abitativa (+5 %), nei complessi di nuova costruzione di 8.108 € al m² (+2 %). Un posto auto costava in media 32.639 €.

Il prezzo più alto per un appartamento in proprietà è stato di circa 6,5 milioni di €, ovvero circa 22.350 € al m², nel quartiere di Mitte. I condomini a reddito (Mietwohnhäuser) costavano in media circa 2.035 € al m² (+6 %).

Primo trimestre 2026

Nel primo trimestre 2026 il numero complessivo dei contratti di compravendita è sceso a 4.811 (−10 %) per un volume di 2,5 miliardi di € (−14 %). Per gli appartamenti in proprietà sono state registrate 3.434 compravendite (−6 %) per un volume di 1,33 miliardi di € (−5 %); i prezzi sono rimasti pressoché invariati. Il comitato dei periti indica le tensioni geopolitiche come una delle ragioni della prudenza.

Trasformazioni e nuovi appartamenti in proprietà

Nel 2025 sono stati costituiti ex novo come proprietà di appartamento 4.117 alloggi (−2 %). Di questi, 3.151 derivano da nuove costruzioni (+18 %) e solo 966 dalla trasformazione di appartamenti in locazione (−37 %). Il regolamento sulla trasformazione ai sensi del § 250 del codice edilizio (BauGB), in vigore in una nuova versione dal 1° gennaio 2026, limita ulteriormente questo numero.

Distretti: grandi differenze

Il comitato dei periti riporta i valori massimi nelle zone centrali (Mitte, Grunewald). Differenze nette emergono anche nei canoni delle offerte: secondo il rapporto sul mercato residenziale IBB 2025, la mediana dei canoni offerti a livello cittadino era di 15,78 € al m² netti a freddo, a Mitte di 20,00 €, a Spandau di 12,50 € e a Marzahn-Hellersdorf di 11,56 €.

Per i prezzi delle singole zone, i valori fondiari di riferimento (Bodenrichtwerte; BORIS Berlin, data di riferimento 01.01.2026) e il rapporto di mercato completo del comitato dei periti offrono dati dettagliati.

Canoni dei contratti in essere

La tabella dei canoni di Berlino (Mietspiegel) 2026 indica un canone comparativo locale medio di 7,71 € al m² netti a freddo (2024: 7,21 €, +6,9 %). Il divario tra canoni dei contratti in essere e canoni delle offerte è quindi ampio; in caso di nuova locazione il freno agli affitti (Mietpreisbremse) limita il margine.

Nuove costruzioni e patrimonio abitativo

Secondo l'Ufficio di statistica Berlino-Brandeburgo, nel 2025 a Berlino sono stati ultimati 11.027 alloggi, dopo i 15.362 del 2024. Di questi, 9.524 sono stati realizzati in nuovi edifici (circa il 35 % in meno rispetto all'anno precedente) e 1.503 mediante interventi edilizi sul patrimonio esistente. Alla fine del 2025 a Berlino c'erano circa 2,07 milioni di alloggi.

I permessi di costruzione sono saliti nel 2025 a 13.754 alloggi (+40,7 %), il primo aumento dopo otto anni. Se ne deriveranno più completamenti si vedrà solo nei prossimi anni.

Altri segmenti di mercato e valori fondiari di riferimento

Le case uni- e bifamiliari costavano nel 2025 in media circa 3.830 € al m² di superficie di piano rilevante ai fini del valore (+1 %); il livello di prezzo più alto si registrava a Grunewald con una media di 9.650 € al m² di superficie abitativa. Gli edifici a uso residenziale e commerciale si attestavano a circa 1.755 € al m² (−4 %).

Per quanto riguarda i valori fondiari di riferimento al 01.01.2026, i valori dei terreni edificabili per l'edilizia residenziale individuale sono scesi del 5 % a livello cittadino, quelli per uso ufficio in zone secondarie e per zone commerciali orientate al rendimento dal 10 al 25 %. Per l'edilizia residenziale plurifamiliare sono rimasti invariati.

Inquadramento

I dati descrivono valori medi relativi a zone, anni di costruzione e stati di conservazione molto diversi. Per un appartamento concreto sono più significativi della media berlinese le vendite comparabili nella stessa zona, lo stato dell'edificio e la situazione locativa.

Fonti

https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/59-baufertigstellungen-2025-berlin
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/50-baugenehmigungen-2025-berlin
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php

Domande frequenti

Quanto costa in media un appartamento in proprietà a Berlino?

Secondo il comitato dei periti, nel 2025 il prezzo medio era di 5.511 € al m² di superficie abitativa per gli immobili esistenti e di 8.108 € al m² per le nuove costruzioni.

Quanti appartamenti sono stati venduti nel 2025?

18.303 compravendite di proprietà di appartamento e proprietà parziale (+10 %).

Nel 2026 i prezzi sono scesi?

Nel primo trimestre 2026 i prezzi degli appartamenti in proprietà sono rimasti pressoché invariati, il numero delle vendite è diminuito del 6 %.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.