Vendere un immobile in Germania vivendo in Italia

Valutazione, documenti, notaio e pagamento: come funziona senza doversi trasferire.

Per chi è questa guida

Per chi vive in Italia e possiede un appartamento o una casa in Germania: spesso un’eredità, a volte un investimento di molti anni fa. Vendere è possibile senza trasferirsi e, nella maggior parte dei casi, senza venire in Germania.

Le fasi

Valutazione: ti indichiamo una fascia di prezzo con le vendite recenti nella zona.
Documenti: estratto del registro fondiario, planimetria, verbali del condominio, certificato energetico. Li richiediamo noi.
Vendita: annuncio pubblico o proposta riservata ai nostri clienti, visite e trattativa senza di te.
Notaio: firmi una procura davanti a un notaio in Italia, di norma senza apostille; al rogito ti rappresenta una persona di fiducia.
Pagamento: il notaio cancella eventuali ipoteche e il denaro arriva sul tuo conto, anche italiano.

Se l’immobile è ereditato

Serve un documento che il registro fondiario tedesco riconosca: di solito il certificato successorio europeo, che in Italia rilascia il notaio. Se la rettifica del registro viene chiesta entro due anni dalla morte, l’iscrizione degli eredi è gratuita. Chi eredita subentra nella data d’acquisto del defunto: se sono passati più di dieci anni, in Germania la plusvalenza è esente.

Le tasse sulla vendita

In Germania l’utile è esente dopo dieci anni di possesso, o prima se ci hai abitato nell’anno della vendita e nei due precedenti. In Italia per le plusvalenze vale in genere il limite dei cinque anni, con credito per l’imposta tedesca. Le spese per il venditore sono poche: imposta d’acquisto e notaio le paga l’acquirente.

Affittato o libero

Un appartamento affittato si vende con il contratto in corso: interessa soprattutto agli investitori. Libero si vende di solito a un prezzo più alto. Se l’appartamento è diventato condominio mentre l’inquilino attuale ci abitava già, alla prima vendita l’inquilino ha un diritto di prelazione: lo verifichiamo all’inizio.

Domande frequenti

Devo venire in Germania per vendere?

No: visite e trattativa le seguiamo noi, al notaio ti rappresenta una persona con la tua procura.

Quanto tempo ci vuole?

Con documenti completi e prezzo realistico, di solito da due a quattro mesi fino al pagamento.

Quanto costa la valutazione?

Niente. È gratuita e non ti impegna a vendere con noi.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.