Acquistare un appartamento in Germania da straniero: la procedura passo per passo

Chi acquista un appartamento in Germania segue la stessa procedura indipendentemente dalla cittadinanza: un notaio redige l'atto del contratto e l'ufficio del registro fondiario iscrive il nuovo proprietario. Questo articolo descrive le fasi nell'ordine abituale e indica i punti a cui gli acquirenti stranieri dovrebbero prestare particolare attenzione.

Chi può acquistare?

Il diritto tedesco non prevede, per l'acquisto di un appartamento in proprietà (Eigentumswohnung), alcun obbligo di autorizzazione né alcuna limitazione in base alla cittadinanza o alla residenza. Gli acquirenti provenienti dall'UE e da Paesi terzi acquistano alle stesse condizioni degli acquirenti tedeschi.

Un'eccezione importante sono le sanzioni internazionali: alle persone iscritte in un elenco di sanzioni dell'UE non possono essere messi a disposizione beni patrimoniali, e per determinate categorie di persone valgono ulteriori restrizioni. Il notaio e la banca lo verificano nell'ambito dei loro obblighi ai sensi della legge antiriciclaggio (Geldwäschegesetz).

Fase 1: verificare e prenotare l'immobile

Prima di impegnarsi, dovrebbe aver visto almeno l'estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug), l'atto di divisione (Teilungserklärung), i verbali delle ultime assemblee condominiali, il piano economico (Wirtschaftsplan), l'ultimo rendiconto annuale (Jahresabrechnung) e l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis). Per gli appartamenti locati si aggiungono il contratto di locazione e lo storico degli aumenti del canone.

In Germania una prenotazione ha una debole efficacia giuridica: senza atto notarile non obbliga il venditore a vendere. Nel 2023 la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof) ha stabilito (I ZR 113/22) che una commissione di prenotazione non rimborsabile, pattuita nelle condizioni generali di contratto di un agente immobiliare, svantaggia il cliente in modo inadeguato ed è inefficace se non le corrisponde una controprestazione apprezzabile.

Fase 2: finanziamento e prova dei fondi

Di norma il contratto di compravendita non contiene alcuna riserva sulla riuscita del finanziamento. Chi ricorre a un finanziamento dovrebbe quindi disporre di un'approvazione vincolante del credito prima del rogito. Chi paga con mezzi propri verrà interrogato dal notaio e dalla banca sulla provenienza dei fondi.

Il pagamento in contanti è escluso: ai sensi del § 16a della legge antiriciclaggio, il prezzo di un immobile situato in Germania non può essere pagato in contanti, in cripto-attività, oro, platino o pietre preziose. Il pagamento non in contanti deve essere dimostrato al notaio, ad esempio tramite una conferma bancaria.

Fase 3: bozza notarile e termine di esame

Il notaio redige la bozza del contratto di compravendita e la invia a entrambe le parti. Se il venditore è un imprenditore (ad es. un costruttore-venditore o una società immobiliare) e l'acquirente è un consumatore, ai sensi del § 17 comma 2a della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz) il notaio deve di regola mettere a disposizione dell'acquirente il testo previsto due settimane prima del rogito. Se il termine non viene rispettato, i motivi devono essere indicati nell'atto.

In caso di compravendita tra privati questa regola fissa delle due settimane non si applica; il notaio deve però dare alle parti un'opportunità sufficiente per esaminare il contratto. Utilizzi questo tempo per far tradurre la bozza e farla verificare da un consulente di Sua fiducia.

Fase 4: rogito e interprete

Un contratto di compravendita di un fondo – categoria in cui rientra l'acquisto di un appartamento in proprietà – deve essere stipulato per atto notarile ai sensi del § 311b del codice civile tedesco (BGB), altrimenti è nullo. Il notaio legge il contratto e lo illustra. L'atto viene di norma redatto in lingua tedesca.

Se una delle parti, per sua dichiarazione o secondo la convinzione del notaio, non conosce sufficientemente il tedesco, il verbale deve essere tradotto ai sensi del § 16 della legge sugli atti notarili – oralmente da un interprete o dal notaio che conosce la lingua; su richiesta deve essere predisposta anche una traduzione scritta. I costi dell'interprete sono di solito a carico di chi ne ha bisogno.

Fase 5: prenotazione nel registro, autorizzazioni, imposta sull'acquisto

Dopo il rogito il notaio richiede l'iscrizione nel registro fondiario di una prenotazione del trasferimento di proprietà (Auflassungsvormerkung, § 883 BGB). Essa tutela il diritto dell'acquirente contro successivi atti di disposizione del venditore, come un'ulteriore vendita o nuovi gravami.

Parallelamente il notaio raccoglie le dichiarazioni necessarie: la rinuncia del Comune a un diritto di prelazione (Vorkaufsrecht), la documentazione per la cancellazione dei debiti fondiari (Grundschulden) del venditore e – se l'atto di divisione lo prevede – il consenso dell'amministratore condominiale ai sensi del § 12 della legge sulla proprietà di appartamenti (WEG). L'ufficio delle imposte determina l'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer); solo dopo il pagamento rilascia il certificato di nulla osta fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung), senza il quale il registro fondiario non effettua la voltura (§ 22 GrEStG).

Fase 6: esigibilità, pagamento e consegna

Quando tutti i presupposti contrattuali sono soddisfatti, il notaio comunica l'esigibilità del prezzo d'acquisto. Di norma il pagamento avviene direttamente al venditore oppure, in parte, alla sua banca per l'estinzione dei debiti fondiari esistenti. Un conto fiduciario notarile (Notaranderkonto) è usuale solo in casi particolari.

Possesso, frutti e oneri passano di solito all'acquirente con il pagamento integrale del prezzo; da quel momento l'acquirente sostiene le spese condominiali (Hausgeld) e l'imposta fondiaria (Grundsteuer) e, per gli appartamenti locati, percepisce il canone. Alla consegna vengono messi a verbale le letture dei contatori e le chiavi.

Fase 7: iscrizione nel registro fondiario

Infine il notaio richiede la voltura della proprietà. Con l'iscrizione nel registro fondiario l'acquirente diventa proprietario. La durata dipende molto dall'ufficio del registro fondiario; tra il rogito e l'iscrizione trascorrono spesso da diverse settimane a diversi mesi. In questo periodo l'acquirente è tutelato dalla prenotazione.

Per chi compra dall'Italia

Chi è fiscalmente residente in Italia paga in linea di principio l'IVIE sugli immobili all'estero, dal 2024 con aliquota ordinaria dell'1,06 % del valore (per gli immobili nell'UE si utilizza in via prioritaria il valore catastale estero, altrimenti il prezzo indicato nell'atto), e dichiara l'immobile nel quadro RW. Un'imposta patrimoniale pagata nello Stato in cui si trova l'immobile può essere detratta.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Domande frequenti

Ho bisogno di una residenza in Germania per acquistare un appartamento?

No. Per l'acquisto non sono necessari né una residenza né un permesso di soggiorno. Per il finanziamento presso una banca tedesca e a fini fiscali (codice di identificazione fiscale, Steuer-Identifikationsnummer) sono però necessarie ulteriori formalità.

Devo essere presente di persona al rogito?

Non necessariamente. Può farsi rappresentare con una procura idonea oppure far agire un rappresentante senza procura e ratificare successivamente il contratto in forma autenticata. Secondo il diritto vigente, il rogito in videoconferenza non è previsto per i contratti di compravendita di immobili.

Posso pagare il prezzo in contanti o in criptovaluta?

No. Il § 16a della legge antiriciclaggio esclude contanti, cripto-attività, oro, platino e pietre preziose come controprestazione nell'acquisto di immobili.

Quando divento proprietario?

Con l'iscrizione nel registro fondiario. Fino a quel momento La tutela la prenotazione del trasferimento di proprietà.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.