Condizioni generali di contratto

L&B Immobiliya EuRuS GmbH · Versione del 24 settembre 2026

La presente traduzione ha solo scopo informativo. Fa fede esclusivamente la versione in lingua tedesca.

Parte A Disposizioni generali

§ 1 Fornitore e ambito di applicazione

(1) Le presenti Condizioni generali di contratto si applicano ai contratti aventi ad oggetto servizi di mediazione immobiliare e servizi di amministrazione immobiliare della L&B Immobiliya EuRuS GmbH, Frankfurter Allee 18, 10247 Berlin (di seguito «Società»).

(2) La natura e l'entità della prestazione dovuta risultano in primo luogo dal rispettivo contratto individuale, dall'incarico di mediazione, dal contratto di amministrazione, da una procura e, in caso di amministrazione di proprietà di unità immobiliari, anche dalla legge sulla proprietà di unità immobiliari (Wohnungseigentumsgesetz), dal regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) e dalle delibere valide della comunione dei proprietari di unità immobiliari (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Gli accordi individuali prevalgono sulle presenti Condizioni generali.

(3) Condizioni contrattuali divergenti del committente si applicano soltanto se la Società ne ha espressamente accettato l'applicazione in forma testuale (Textform). Nei confronti dei consumatori la presente disposizione si applica soltanto nella misura in cui possa essere validamente convenuta nel caso concreto.

(4) È consumatore qualsiasi persona fisica che conclude un negozio giuridico per fini che non sono riconducibili prevalentemente né alla propria attività commerciale né alla propria attività professionale autonoma. È imprenditore la persona fisica o giuridica o la società di persone dotata di capacità giuridica che, nel concludere il contratto, agisce nell'esercizio della propria attività commerciale o professionale autonoma.

§ 2 Dati societari e autorizzazione

(1) La Società opera in qualità di mediatore immobiliare e di amministratore immobiliare. Qualora sia richiesta un'autorizzazione ai sensi del § 34c Gewerbeordnung, le prestazioni sono fornite esclusivamente nei limiti dell'autorizzazione esistente.

(2) Tribunale del registro (Registergericht) e numero di registro: Tribunale circoscrizionale (Amtsgericht) di Charlottenburg, HRB 142688 B

(3) Amministratrici (Geschäftsführerinnen) con potere di rappresentanza: Kate Lehmann e Lyubov Baumgärtner, entrambe di Berlino.

(4) Autorizzazione ai sensi del § 34c, comma 1, Gewerbeordnung, rilasciata il 23 marzo 2009 dall'autorità di vigilanza competente: Ufficio distrettuale (Bezirksamt) di Charlottenburg-Wilmersdorf di Berlino.

§ 3 Comunicazioni e dichiarazioni

(1) Nell'ambito dell'esecuzione del contratto le parti possono comunicare per lettera, telefono ed e-mail. Le dichiarazioni giuridicamente rilevanti possono essere rese in forma testuale, salvo che la legge o un accordo individuale richiedano una forma più rigorosa.

(2) Il committente comunica senza indugio le modifiche del proprio indirizzo, del proprio indirizzo e-mail, delle proprie coordinate bancarie nonché dei propri rapporti di rappresentanza o di proprietà. Il committente sopporta gli svantaggi derivanti da una comunicazione tardiva soltanto nella misura in cui il ritardo gli sia imputabile.

(3) La comunicazione via e-mail può presentare rischi di sicurezza dovuti a ragioni tecniche. I documenti riservati o che richiedono una particolare tutela sono scambiati secondo le modalità di trasmissione di volta in volta convenute e ammesse dalla normativa in materia di protezione dei dati.

Parte B Servizi di mediazione

§ 4 Oggetto dell'attività di mediazione

(1) A seconda di quanto convenuto, la Società fornisce prestazioni di segnalazione (Nachweis) o di intermediazione (Vermittlung) per contratti di compravendita, di locazione, di affitto o per altri contratti aventi ad oggetto immobili. Un determinato risultato economico o giuridico è dovuto soltanto se ciò è stato espressamente convenuto.

(2) Il diritto alla provvigione sorge soltanto in conformità alle disposizioni di legge e allo specifico accordo sulla provvigione, in particolare qualora il contratto principale venga validamente concluso a seguito della segnalazione o dell'intermediazione della Società.

(3) Le offerte della Società non sono vincolanti, salvo che siano espressamente qualificate come vincolanti. Resta salva la vendita, la locazione o l'affitto a terzi nel frattempo intervenuti.

§ 5 Conclusione del contratto e requisiti di forma previsti dalla legge

(1) Fatti salvi i requisiti di forma imperativi previsti dalla legge, i contratti di mediazione possono essere conclusi mediante accordo individuale, conferma in forma testuale o comportamento concludente. Il mero invio di una scheda descrittiva dell'immobile (Exposé) non richiesta non fa sorgere di per sé alcun obbligo di pagamento.

(2) Il contratto di mediazione avente ad oggetto la segnalazione o l'intermediazione di un contratto di compravendita di un appartamento o di una casa unifamiliare richiede la forma testuale. Parimenti, il contratto di mediazione relativo alla locazione di immobili ad uso abitativo richiede la forma testuale. La Società documenta pertanto di regola l'accordo sulla provvigione in un contratto di mediazione separato, in una scheda descrittiva dell'immobile o in una conferma della provvigione.

(3) L'importo concreto e il debitore della provvigione risultano esclusivamente dall'accordo individuale sulla provvigione e dalle disposizioni imperative di legge. Le indicazioni contenute nelle schede descrittive degli immobili e negli annunci prevalgono sulle presenti Condizioni generali in quanto disciplina speciale.

§ 6 Provvigione nei contratti di compravendita

(1) Nei contratti di compravendita il diritto alla provvigione sorge con la valida conclusione del contratto principale stipulato per atto notarile (Notar), purché sussistano i presupposti di legge per il sorgere del diritto. La provvigione è esigibile dopo il ricevimento di una fattura verificabile, salvo che l'accordo sulla provvigione o norme imperative stabiliscano un momento successivo.

(2) In caso di intermediazione o segnalazione a un consumatore di un contratto di compravendita di un appartamento o di una casa unifamiliare si applicano i §§ da 656a a 656d BGB. Qualora la Società operi dietro provvigione per entrambe le parti, l'acquirente e il venditore possono essere obbligati al pagamento della provvigione soltanto in pari misura. Qualora soltanto una parte abbia concluso il contratto di mediazione e l'altra parte debba assumersi i costi di mediazione, la parte che ha originariamente conferito l'incarico resta obbligata almeno in pari misura; il credito nei confronti dell'altra parte diviene esigibile soltanto in conformità alla prova del pagamento prevista dalla legge.

(3) Per altre tipologie di immobili o per acquisti effettuati da imprenditori si applicano le disposizioni di legge e l'accordo sulla provvigione convenuto individualmente.

(4) Le spese accessorie all'acquisto, in particolare l'imposta sul trasferimento di immobili (Grunderwerbsteuer), le spese notarili e del libro fondiario (Grundbuch) nonché i costi di finanziamento, non fanno parte della provvigione di mediazione e sono a carico della parte di volta in volta obbligata per legge o per contratto.

§ 7 Provvigione nei contratti di locazione e di affitto

(1) In caso di intermediazione di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo si applicano la legge sulla disciplina della mediazione di alloggi (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) e in particolare il principio del committente (Bestellerprinzip). Nei confronti di chi cerca un alloggio una provvigione è richiesta soltanto qualora ne ricorrano i presupposti di legge. Non sono richiesti né accettati anticipi.

(2) Per i contratti di locazione di locali commerciali, di affitto e per gli altri contratti di locazione, l'importo della provvigione, il debitore della provvigione e l'esigibilità sono determinati dall'accordo individuale e dalle disposizioni di legge.

(3) Qualora la Società sia essa stessa proprietaria, locatrice, conduttrice o amministratrice degli immobili ad uso abitativo offerti o sussistano rapporti di partecipazione equiparati per legge, a chi cerca un alloggio non viene richiesta alcuna provvigione di intermediazione non consentita.

§ 8 Conoscenza pregressa e collaborazione dell'interessato

(1) Qualora un interessato sia già a conoscenza dell'occasione di conclusione del contratto segnalata dalla Società, egli è tenuto a comunicarlo alla Società senza indugio in forma testuale e, su richiesta, a illustrare in modo comprensibile tale conoscenza pregressa. Ciò non modifica le norme di legge sull'onere della prova.

(2) Il committente informa la Società in modo completo e veritiero sulle circostanze essenziali per l'attività di mediazione e per la conclusione del contratto principale. Tra queste rientrano in particolare gli incarichi di intermediazione esistenti, le trattative dirette, le limitazioni del potere di disposizione e gli impedimenti giuridici o di fatto noti.

(3) Il committente informa la Società senza indugio della conclusione del contratto principale e, su legittima richiesta, mette a disposizione le informazioni o i documenti necessari per la verifica del diritto alla provvigione. Restano impregiudicati ulteriori diritti previsti dalla legge.

§ 9 Riservatezza e comunicazione a terzi delle informazioni sull'immobile

(1) Le schede descrittive degli immobili, la documentazione relativa agli immobili e le altre informazioni non accessibili al pubblico sono destinate esclusivamente al rispettivo destinatario. La loro comunicazione a terzi è consentita soltanto con il consenso della Società o nella misura in cui sia necessaria per la verifica, il finanziamento, la consulenza o l'esecuzione dell'operazione prevista.

(2) Qualora un contratto principale venga concluso da un terzo al quale il destinatario abbia comunicato informazioni, un eventuale diritto alla provvigione o al risarcimento del danno è disciplinato dalle disposizioni di legge e dallo specifico accordo sulla provvigione. Le presenti Condizioni generali non costituiscono alcuna penale contrattuale indipendente dalla colpa.

§ 10 Doppio incarico e conflitti di interesse

(1) La Società può operare per entrambe le parti del previsto contratto principale, nella misura in cui ciò sia consentito dalla legge, siano tutelati gli interessi di entrambe le parti e non sussista un diverso accordo individuale.

(2) Nei contratti di compravendita di appartamenti o di case unifamiliari con consumatori restano impregiudicate le prescrizioni imperative dei §§ 656c e 656d BGB. Le informazioni riservate di una parte sono rivelate all'altra parte soltanto previa autorizzazione o in forza di un obbligo di legge.

§ 11 Indicazioni sull'immobile e verifica da parte del cliente

(1) Le indicazioni sull'immobile si basano di regola su informazioni e documenti forniti dal proprietario, dal locatore, dall'amministratore o da altri terzi. La Società verifica tali indicazioni nell'ambito dei propri obblighi contrattuali, ma non assume alcuna garanzia circa la loro esattezza o completezza qualora si limiti a trasmettere le indicazioni come informazioni di terzi e non dichiari un diverso accordo sulle caratteristiche (Beschaffenheitsvereinbarung) o una garanzia.

(2) Le contraddizioni riconoscibili o i dubbi concreti vengono comunicati al cliente. La Società non può tacere le proprie conoscenze su circostanze essenziali.

(3) Il cliente resta tenuto a verificare personalmente o a far verificare da esperti idonei le circostanze giuridiche, fiscali, tecniche ed economiche essenziali per la propria decisione. La Società non presta consulenza legale, fiscale, finanziaria, edilizia o peritale, salvo che ciò sia stato espressamente e separatamente convenuto in modo giuridicamente ammissibile.

(4) Le indicazioni relative a superfici, misure, redditi, costi e rendimenti sono vincolanti soltanto se espressamente qualificate come garantite o come caratteristiche convenute.

§ 12 Diritto di recesso nei contratti con i consumatori

(1) Nei contratti negoziati fuori dei locali commerciali e nei contratti a distanza ai consumatori può spettare un diritto di recesso previsto dalla legge. La Società fornisce a tal fine un'informativa separata sul diritto di recesso e mette a disposizione il modulo tipo di recesso previsto dalla legge.

(2) Qualora la Società debba iniziare la propria attività prima della scadenza del termine di recesso, ciò avviene soltanto su espressa richiesta del consumatore. Il consumatore viene informato separatamente in merito a un eventuale indennizzo per il valore della prestazione e ai presupposti di legge per l'estinzione del diritto di recesso.

(3) Il mero inserimento della presente disposizione nelle Condizioni generali non sostituisce l'informativa individuale sul diritto di recesso richiesta dalla legge né la documentazione dell'espressa richiesta di esecuzione della prestazione.

Parte C Amministrazione immobiliare

§ 13 Ambito di applicazione delle disposizioni sull'amministrazione

(1) Le disposizioni che seguono si applicano all'amministrazione WEG, all'amministrazione di immobili locati e all'amministrazione della proprietà esclusiva (Sondereigentumsverwaltung) soltanto nella misura in cui la rispettiva prestazione sia stata commissionata nel contratto individuale.

(2) Nell'amministrazione WEG i compiti e le competenze sono disciplinati in particolare dalla legge sulla proprietà di unità immobiliari, dal regolamento della comunione, dalle delibere valide, dalla delibera di nomina e dal contratto di amministrazione. Nell'amministrazione di immobili locati e nell'amministrazione della proprietà esclusiva essi sono disciplinati dal contratto di amministrazione e da una procura separata.

(3) Le presenti Condizioni generali non conferiscono alcuna procura e non ampliano alcun potere di rappresentanza legale o contrattuale.

§ 14 Prestazioni e limiti dell'incarico di amministrazione

(1) La Società fornisce le prestazioni di base indicate nel contratto di amministrazione con la diligenza di un amministratore immobiliare diligente. Le attività non espressamente indicate come prestazioni di base sono dovute soltanto se imperativamente richieste dalla legge o se commissionate separatamente.

(2) Nell'amministrazione WEG la Società adotta le misure di regolare amministrazione che è legittimata e obbligata ad adottare ai sensi del § 27 WEG. Le misure di rilevante importanza o che comportano obblighi rilevanti richiedono una delibera, salvo che vi sia pericolo nel ritardo o sussista una valida autorizzazione.

(3) Nell'amministrazione di immobili locati e nell'amministrazione della proprietà esclusiva la Società è legittimata a concludere contratti, rendere dichiarazioni, effettuare o ricevere pagamenti e far valere diritti soltanto nei limiti del contratto di amministrazione e della procura.

(4) Non sono dovute la consulenza legale e fiscale né la progettazione tecnica specialistica. Ove necessario, la Società può, nei limiti della propria procura, incaricare in nome e per conto del committente avvocati, consulenti fiscali, architetti, ingegneri, periti, artigiani o altre imprese specializzate idonei.

§ 15 Obblighi di collaborazione del committente

(1) Il committente mette tempestivamente e integralmente a disposizione della Società tutti i documenti, le chiavi, i dati di accesso, i contratti, le delibere, le procure e le informazioni necessari per l'amministrazione.

(2) Il committente informa senza indugio in merito a cambi di proprietà, gravami, procedimenti amministrativi, controversie legali, sinistri assicurativi, vizi, situazioni di pericolo, modifiche rilevanti ai fini fiscali e altre circostanze essenziali.

(3) Qualora siano necessarie decisioni o mezzi del committente, quest'ultimo li mette tempestivamente a disposizione. La Società non risponde di ritardi o svantaggi derivanti da una mancata collaborazione imputabile al committente.

§ 16 Operazioni di pagamento e fondi di terzi

(1) I fondi del committente o della comunione amministrata sono tenuti separati dal patrimonio proprio nella misura richiesta dalla legge e dal contratto. La Società osserva gli obblighi pertinenti del regolamento sui mediatori e sui costruttori-venditori (Makler- und Bauträgerverordnung).

(2) I pagamenti sono effettuati soltanto nell'ambito dell'incarico di amministrazione, dei mezzi disponibili e del potere di rappresentanza esistente. La Società non ha alcun obbligo di prefinanziamento o di concessione di credito.

(3) Il committente provvede a garantire una liquidità sufficiente dei conti di amministrazione. La Società segnala le carenze di copertura imminenti, nella misura in cui siano riconoscibili.

§ 17 Incarico a terzi e interventi di manutenzione

(1) La Società seleziona con diligenza le imprese specializzate da incaricare, salvo che la scelta sia stabilita dal committente o da una delibera. Essa non è di norma tenuta a garantire il risultato delle prestazioni d'opera o di servizi fornite da terzi.

(2) I preventivi sono richiesti nella misura convenuta contrattualmente. Un determinato numero minimo di preventivi comparativi è dovuto soltanto se ciò è stato convenuto, deliberato o è necessario secondo le circostanze di una regolare amministrazione.

(3) In caso di interventi urgenti volti a scongiurare danni immediatamente incombenti, la Società può disporre, nell'ambito delle proprie competenze legali o contrattuali, le misure immediate necessarie. Il committente o gli organi competenti ne vengono informati il prima possibile.

§ 18 Compenso, spese e prestazioni speciali

(1) Il compenso per le prestazioni di base e per le prestazioni speciali risulta dal rispettivo contratto di amministrazione o da un accordo separato sul compenso. Tutti i corrispettivi si intendono al netto dell'imposta sul valore aggiunto (Umsatzsteuer) prevista dalla legge, nella misura in cui questa sia dovuta e non sia già indicata come prezzo lordo.

(2) Le spese e i costi di terzi sono rimborsati soltanto nella misura in cui ciò sia convenuto contrattualmente o dovuto in base alle disposizioni di legge. Su richiesta, la Società li documenta in modo comprensibile.

(3) Le prestazioni aggiuntive sono remunerate soltanto se esiste un valido accordo in tal senso. Sono escluse modifiche unilaterali del compenso da parte della Società.

§ 19 Rendiconto, consultazione e restituzione

(1) La Società predispone i rendiconti e le relazioni convenuti entro i termini legali o contrattuali, non appena siano disponibili integralmente i documenti e i dati contabili a tal fine necessari.

(2) Restano impregiudicati i diritti legali e contrattuali di consultazione, di informazione e di restituzione. La consultazione è consentita in orari d'ufficio ragionevoli e nel rispetto della protezione dei dati.

(3) Alla cessazione del contratto la Società restituisce, entro un termine ragionevole, la documentazione amministrativa e i beni patrimoniali da restituire all'avente diritto o all'amministratore subentrante. Restano impregiudicati i diritti di conservazione previsti dalla legge e i diritti di ritenzione legittimi; nei confronti dei consumatori si applicano i limiti di legge.

Parte D Disposizioni finali comuni

§ 20 Responsabilità

(1) La Società risponde illimitatamente per dolo e colpa grave, per danni derivanti da lesione della vita, dell'integrità fisica o della salute, in caso di occultamento doloso, in caso di assunzione di una garanzia nonché in base a disposizioni imperative di legge in materia di responsabilità.

(2) In caso di violazione per colpa lieve di un obbligo contrattuale essenziale, la responsabilità è limitata al danno tipico del contratto prevedibile al momento della conclusione del contratto. Sono obblighi contrattuali essenziali gli obblighi il cui adempimento rende possibile la regolare esecuzione del contratto e sul cui rispetto la controparte può regolarmente fare affidamento.

(3) Per il resto, la responsabilità per danni causati per colpa lieve è esclusa. Le disposizioni che precedono in materia di responsabilità si applicano per analogia agli organi, ai collaboratori e agli ausiliari della Società.

(4) Restano impregiudicate le disposizioni di legge in materia di onere della prova.

§ 21 Protezione dei dati

(1) I dati personali sono trattati in conformità alle disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati. I dettagli risultano dall'informativa sulla privacy separata e, ove necessario, da informazioni aggiuntive sulla protezione dei dati destinate alle controparti contrattuali.

(2) La comunicazione di dati a proprietari, interessati, notai, istituti finanziatori, fornitori di servizi, autorità o altri soggetti coinvolti avviene soltanto nella misura in cui sussista una base giuridica e la comunicazione sia necessaria per l'avvio, l'esecuzione o la gestione del rispettivo contratto.

§ 22 Risoluzione delle controversie con i consumatori

(1) La Società non è disposta né obbligata a partecipare a procedure di risoluzione delle controversie dinanzi a un organismo di conciliazione per i consumatori.

§ 23 Compensazione e ritenzione

(1) I consumatori possono effettuare la compensazione con crediti non contestati, accertati con sentenza passata in giudicato o derivanti dal medesimo rapporto contrattuale. Restano impregiudicati più ampi diritti di compensazione previsti dalla legge.

(2) I diritti di ritenzione possono essere fatti valere nella misura prevista dalla legge. Nei confronti degli imprenditori un diritto di ritenzione può essere esercitato soltanto per controcrediti derivanti dal medesimo rapporto contrattuale, salvo che vi ostino disposizioni imperative di legge.

§ 24 Scelta della legge applicabile e foro competente

(1) Si applica il diritto della Repubblica Federale di Germania. Nei confronti dei consumatori la presente scelta della legge applicabile vale soltanto nella misura in cui non privi questi ultimi della tutela garantita dalle disposizioni imperative dello Stato di loro residenza abituale.

(2) Qualora la controparte contrattuale sia un commerciante (Kaufmann), una persona giuridica di diritto pubblico o un patrimonio separato di diritto pubblico, Berlino è il foro competente esclusivo per le controversie derivanti dal rapporto contrattuale o ad esso connesse. Lo stesso vale qualora la controparte contrattuale non abbia un foro generale in Germania e una clausola di proroga del foro sia ammessa dalla legge.

§ 25 Disposizione finale

(1) Qualora singole disposizioni delle presenti Condizioni generali siano in tutto o in parte invalide o non costituiscano parte integrante del contratto, il contratto resta valido per il resto. In luogo della disposizione invalida o non recepita si applicano le disposizioni di legge.

(2) Le modifiche e le integrazioni delle presenti Condizioni generali diventano parte integrante del contratto soltanto se validamente recepite nel rispettivo contratto. La Società non ha alcun diritto di modifica unilaterale.

Le informazioni sul diritto di recesso per i consumatori, con il modulo tipo di recesso, si trovano in una pagina separata: Diritto di recesso