Costi accessori nell'acquisto di un appartamento in Germania nel 2026

In Germania al prezzo d'acquisto si aggiungono costi accessori (Kaufnebenkosten) che, a seconda del Land e dell'impostazione del contratto, ammontano a circa il 5 fino a oltre il 12 per cento del prezzo. La voce più consistente è l'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer), seguita dalla provvigione dell'agente immobiliare e dai costi notarili e del registro fondiario.

Imposta sull'acquisto di immobili: aliquote dei Länder (aggiornate a ottobre 2026)

L'imposta sull'acquisto di immobili si calcola in linea di principio sul prezzo d'acquisto. Dal 2006 ogni Land ne stabilisce autonomamente l'aliquota. Attualmente si applicano: Baviera 3,5 %; Baden-Württemberg, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt e Turingia 5,0 %; Brema, Amburgo e Sassonia 5,5 %; Berlino, Assia e Meclemburgo-Pomerania Anteriore 6,0 %; Brandeburgo, Renania Settentrionale-Vestfalia, Saarland e Schleswig-Holstein 6,5 %.

Le modifiche più recenti: Brema ha aumentato l'aliquota dal 5,0 al 5,5 % a partire dal 1° luglio 2025, la Turingia l'ha ridotta dal 6,5 al 5,0 % a partire dal 1° gennaio 2024, Sassonia e Amburgo l'hanno aumentata al 5,5 % nel 2023. Per il 2026 non abbiamo riscontrato ulteriori modifiche; prima del rogito dovrebbe comunque farsi confermare l'aliquota dal notaio.

L'arredo mobile venduto insieme all'immobile, ad esempio una cucina componibile, può essere indicato separatamente nel contratto a un valore adeguato e in tal caso non è soggetto all'imposta sull'acquisto. La quota del fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) della comunione dei proprietari spettante all'appartamento, invece, secondo la giurisprudenza della Corte federale delle finanze (Bundesfinanzhof) non riduce la base imponibile. Faccia verificare la ripartizione dal notaio o dal consulente fiscale.

Notaio e registro fondiario

Gli onorari del notaio e i diritti del registro fondiario sono stabiliti per legge dalla legge sulle spese giudiziarie e notarili (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) e non sono negoziabili. Ai fini della pianificazione si calcola indicativamente l'1,5–2 % del prezzo d'acquisto; senza finanziamento il valore si colloca per lo più nella parte bassa della forbice, con l'iscrizione di un debito fondiario (Grundschuld) a favore della banca piuttosto in quella alta.

Sugli onorari notarili si applica l'imposta sul valore aggiunto, sui diritti del registro fondiario no. Eventualmente si aggiungono i costi per interpreti, traduzioni o procure rilasciate all'estero.

Provvigione dell'agente immobiliare: cosa prevede la legge

Per l'acquisto di un appartamento o di una casa unifamiliare da parte di un consumatore si applicano dal dicembre 2020 i §§ da 656a a 656d del codice civile tedesco (BGB). Un contratto di mediazione relativo a tali immobili richiede la forma testuale (Textform, § 656a).

Se l'agente si fa promettere una provvigione da entrambe le parti, acquirente e venditore devono obbligarsi in egual misura (§ 656c). Se l'agente è stato incaricato da una sola parte, l'altra parte può essere obbligata contrattualmente a pagare al massimo lo stesso importo che paga la parte incaricante, e solo dopo che quest'ultima ha dimostrato di aver pagato (§ 656d).

L'ammontare della provvigione non è stabilito per legge, ma viene concordato; deve essere indicato nella scheda dell'immobile (Exposé) o nel contratto di mediazione. Lo includa nel Suo calcolo insieme all'imposta sul valore aggiunto.

Esempio di calcolo

Ipotesi: prezzo d'acquisto 300.000 € a Berlino, provvigione a carico dell'acquirente 3,57 % IVA inclusa (aliquota di esempio concordata). Imposta sull'acquisto 6,0 % = 18.000 €; notaio e registro fondiario 1,5–2 % = 4.500–6.000 €; provvigione = 10.710 €. Totale dei costi accessori: circa 33.200–34.700 €, ovvero all'incirca l'11,1–11,6 % del prezzo d'acquisto.

Lo stesso appartamento in Baviera, grazie all'aliquota del 3,5 %, comporterebbe un'imposta sull'acquisto inferiore di 7.500 €. Di norma le banche non finanziano i costi accessori, o lo fanno malvolentieri; dovrebbero poter essere pagati con capitale proprio.

Non dimenticare i costi correnti

Dopo l'acquisto si sostengono le spese condominiali (Hausgeld), l'imposta fondiaria (Grundsteuer) ed eventualmente i costi per la gestione della locazione. Non rientrano nei costi accessori d'acquisto, ma incidono sul rendimento e sulla liquidità nei primi mesi.

Per chi compra dall'Italia

Chi è fiscalmente residente in Italia paga in linea di principio l'IVIE sugli immobili all'estero, dal 2024 con aliquota ordinaria dell'1,06 % del valore (per gli immobili nell'UE si utilizza in via prioritaria il valore catastale estero, altrimenti il prezzo indicato nell'atto), e dichiara l'immobile nel quadro RW. Un'imposta patrimoniale pagata nello Stato in cui si trova l'immobile può essere detratta.

Fonti

https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.finanzleser.de/steuern/steuerarten/grunderwerbsteuer
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf

Domande frequenti

Quando si deve pagare l'imposta sull'acquisto di immobili?

Dopo il rogito l'ufficio delle imposte invia un avviso di accertamento; l'imposta è di norma esigibile un mese dopo la notifica. Solo dopo il pagamento viene rilasciato il certificato di nulla osta fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung), necessario per l'iscrizione nel registro fondiario.

Chi paga notaio e registro fondiario?

Di solito l'acquirente; i costi per la cancellazione dei debiti fondiari del venditore sono di norma a carico del venditore. Fa fede il contratto di compravendita.

Posso far valere fiscalmente i costi accessori?

Per gli appartamenti locati, l'imposta sull'acquisto, i costi notarili, del registro fondiario e di mediazione aumentano di norma il costo di acquisizione e incidono attraverso l'ammortamento; i costi del debito fondiario possono essere spese deducibili (Werbungskosten). Lo faccia verificare dal consulente fiscale.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.