Affittare un appartamento in Germania e a Berlino: le regole principali nel 2026

Il diritto locatizio tedesco tutela fortemente gli inquilini – in particolare nelle città con un mercato abitativo teso come Berlino. Chi acquista un appartamento come investimento dovrebbe conoscere le regole su ammontare del canone, aumento del canone e disdetta prima di fare i conti.

Freno agli affitti in caso di nuova locazione

Nelle zone con mercato abitativo teso, all'inizio di un nuovo rapporto di locazione il canone può superare al massimo del 10 % il canone comparativo locale (ortsübliche Vergleichsmiete) (freno agli affitti, Mietpreisbremse, § 556d BGB). Il Bundestag ha prorogato l'autorizzazione fino al 31 dicembre 2029; Berlino ha emanato un nuovo regolamento di limitazione dei canoni (Mietenbegrenzungsverordnung) che si applica all'intero territorio cittadino dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.

Esistono eccezioni, tra l'altro, per gli appartamenti utilizzati e locati per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014, per la prima locazione dopo un ammodernamento completo (§ 556f BGB) e in caso di canone precedente più elevato (§ 556e BGB). Il locatore deve informare l'inquilino di un'eccezione prima della conclusione del contratto.

Aumento del canone, Mietspiegel e limite massimo

Nel corso del rapporto di locazione il locatore può chiedere il consenso a un aumento fino al canone comparativo locale, con efficacia non prima di 15 mesi dall'ingresso nell'appartamento o dall'ultimo aumento (§ 558 BGB). Nell'arco di tre anni il canone può aumentare al massimo del 20 %, a Berlino, in base al regolamento sul limite massimo (Kappungsgrenzen-Verordnung), al massimo del 15 % (valido fino al 10 maggio 2028). Gli aumenti dovuti ad ammodernamento o a spese di esercizio non vengono conteggiati.

A Berlino il riferimento è la tabella dei canoni (Mietspiegel) 2026; in essa il canone comparativo locale medio è pari a 7,71 € al m² netto a freddo (2024: 7,21 €). I canoni delle offerte sono nettamente più alti – ma nel canone comparativo rientrano anche i canoni dei contratti in essere.

Tutela dalla disdetta

Un contratto di locazione abitativa a tempo indeterminato può essere disdetto dal locatore solo in presenza di un interesse legittimo, ad esempio per necessità personale (Eigenbedarf) o per grave violazione degli obblighi (§ 573 BGB). È esclusa una disdetta finalizzata all'aumento del canone.

Se un appartamento locato viene trasformato in proprietà di appartamento dopo essere stato consegnato all'inquilino e poi venduto, l'acquirente può far valere la necessità personale solo dopo la scadenza di un periodo di blocco (§ 577a BGB). A Berlino tale periodo è di dieci anni sull'intero territorio cittadino in base al regolamento sulla clausola di tutela dalla disdetta (Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Chi acquista un appartamento locato per abitarvi dovrebbe verificarlo con attenzione.

Divieto di trasformazione e tutela del contesto sociale

Sulla base del § 250 del codice edilizio (BauGB), Berlino ha emanato un nuovo regolamento sulla trasformazione (Umwandlungsverordnung), entrato in vigore il 1° gennaio 2026 e valido cinque anni: la suddivisione di edifici in locazione in appartamenti in proprietà richiede un'autorizzazione. Per gli acquirenti di appartamenti in proprietà già esistenti ciò non ha effetti diretti, ma limita l'offerta.

Nelle zone di conservazione sociale (Milieuschutz, § 172 BauGB) le modifiche edilizie che vanno oltre uno standard al passo con i tempi richiedono un'autorizzazione del distretto – ad esempio modifiche della planimetria, accorpamenti o dotazioni di pregio. Prima dell'acquisto verifichi se l'appartamento si trova in una di queste zone.

Locazione arredata e a tempo determinato

Il freno agli affitti si applica anche agli appartamenti arredati; è ammessa una maggiorazione per l'arredamento, il cui importo però finora non è quantificato per legge. Gli alloggi locati solo per un uso temporaneo sono esclusi da parte della tutela degli inquilini (§ 549 comma 2 BGB) – la distinzione è rigorosa.

Il 29 aprile 2026 il governo federale ha approvato un disegno di legge di riforma del diritto locatizio che prevede, tra l'altro, una maggiorazione per l'arredamento limitata e da indicare separatamente, una durata massima per la locazione breve e limiti per i canoni indicizzati (Indexmieten). A ottobre 2026 non è ancora in vigore; i dettagli possono cambiare nel corso dell'iter legislativo.

A Berlino le locazioni brevi a turisti sono inoltre soggette al divieto di uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot).

Cauzione

La cauzione (Mietsicherheit) può ammontare al massimo a tre mensilità del canone, esclusi gli acconti sulle spese di esercizio, e l'inquilino può versarla in tre rate (§ 551 BGB). Il locatore deve depositarla separatamente dal proprio patrimonio.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

Domande frequenti

Per quanto tempo vale il freno agli affitti a Berlino?

L'attuale regolamento berlinese vale dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.

Come acquirente posso disdire il contratto dell'inquilino per necessità personale?

In linea di principio sì, se sussiste una necessità personale legittima. Se però l'appartamento è stato trasformato in proprietà dopo l'ingresso dell'inquilino, a Berlino si applica un periodo di blocco di dieci anni dalla prima vendita.

Il freno agli affitti vale anche per gli appartamenti arredati?

Sì. È ammessa un'adeguata maggiorazione per l'arredamento; una limitazione per legge è prevista, ma non ancora in vigore (situazione a ottobre 2026).

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.