Calcolare correttamente il rendimento di un appartamento locato

Nelle schede degli immobili (Exposé) è spesso indicato un rendimento lordo. Per una decisione d'investimento non basta, perché mancano i costi accessori, i costi non ripartibili e gli sfitti. Questo articolo mostra come ricalcolarlo – senza previsioni sull'andamento futuro del valore.

Rendimento lordo da locazione e moltiplicatore del prezzo

Rendimento lordo da locazione (Bruttomietrendite) = canone annuo netto a freddo ÷ prezzo d'acquisto × 100. Il moltiplicatore del prezzo d'acquisto (Kaufpreisfaktor) è il valore reciproco: prezzo d'acquisto ÷ canone annuo netto a freddo. Entrambi gli indicatori sono adatti a un rapido confronto tra immobili simili, ma non dicono nulla sui costi effettivi.

Utilizzi il canone netto a freddo effettivamente concordato nel contratto di locazione, non un canone di mercato sperato. In caso di nuova locazione, a Berlino il potenziale di aumento è limitato dal freno agli affitti (Mietpreisbremse), nel corso del rapporto di locazione dal limite massimo di aumento (Kappungsgrenze).

Rendimento netto da locazione: cosa va detratto

Sul lato dei costi, i costi accessori d'acquisto (imposta sull'acquisto di immobili, notaio, registro fondiario, agente immobiliare) fanno parte dell'investimento. Sul lato dei ricavi vanno detratti tutti i costi che il locatore non può ripartire sull'inquilino.

Secondo il regolamento sulle spese di esercizio (Betriebskostenverordnung) non sono ripartibili in particolare i costi di amministrazione (amministrazione condominiale ai sensi della WEG, eventualmente gestione della locazione) e la manutenzione ordinaria e straordinaria. A ciò si aggiungono il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage) della comunione, le proprie riparazioni nell'appartamento e una detrazione per mancato affitto (sfitto al cambio di inquilino, mancati pagamenti).

Rendimento netto da locazione (Nettomietrendite) = (canone annuo netto a freddo − costi non ripartibili) ÷ (prezzo d'acquisto + costi accessori d'acquisto) × 100.

Esempio di calcolo (ipotesi, non un'offerta)

Appartamento a Berlino, 60 m², prezzo d'acquisto 250.000 €, locato a 700 € netti a freddo al mese (8.400 € all'anno). Costi accessori d'acquisto: imposta sull'acquisto 6 % = 15.000 €, notaio e registro fondiario 1,5 % = 3.750 €, provvigione dell'agente 3,57 % = 8.925 €; investimento complessivo 277.675 €.

Rendimento lordo da locazione: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %; moltiplicatore del prezzo 29,8.

Costi non ripartibili all'anno (ipotesi): compenso dell'amministratore condominiale 360 €, versamento al fondo di manutenzione 720 €, manutenzione della proprietà esclusiva 480 €, rischio di mancato affitto 2 % = 168 €; in totale 1.728 €.

Rendimento netto da locazione: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % prima di finanziamento e imposte.

Finanziamento e imposte

Se il tasso del mutuo è superiore al rendimento netto da locazione – a ottobre 2026 i mutui immobiliari a dieci anni costano, a seconda della fonte, circa dal 4,1 al 4,5 % effettivo –, ogni euro finanziato riduce il rendimento corrente del capitale proprio (leva negativa). Il risultato dipende allora maggiormente da aumenti dei canoni e dall'andamento del valore, che nessuno può garantire.

Sotto il profilo fiscale, ammortamento, interessi passivi e spese deducibili (Werbungskosten) riducono il risultato imponibile. Quanto ne resti in termini economici dipende dall'aliquota fiscale personale in Germania e nel Paese di residenza; lo ricalcoli con un consulente fiscale.

Rischi

Rischio normativo: freno agli affitti, limite massimo di aumento, tutela del contesto sociale (Milieuschutz) e tutela dalla disdetta limitano gli aumenti del canone e i cambi di destinazione.

Rischio di costo: contributi straordinari (Sonderumlagen) per tetto, facciata o riscaldamento, aumento dei costi di amministrazione ed energetici, quote dei costi di CO₂ a carico del locatore.

Rischio inquilino: mancati pagamenti e lunghe procedure di sfratto; sfitto al cambio di inquilino.

Rischio di mercato e di tasso: i prezzi possono scendere, i rifinanziamenti diventare più cari. Rischio di liquidità: un appartamento non si vende a breve termine a un prezzo determinato. Rischio di cambio in caso di reddito al di fuori dell'area dell'euro.

Quanto è sensibile il calcolo

Se nell'esempio l'appartamento resta sfitto per tre mesi a un cambio di inquilino, mancano 2.100 € invece dei 168 € previsti. I costi non ripartibili salgono a 3.660 €, il rendimento netto da locazione per quell'anno scende a (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.

Se la comunione delibera un contributo straordinario di 5.000 € per l'appartamento, ciò corrisponde a circa tre quarti di un rendimento netto annuo nel caso base. Viceversa, un aumento del canone consentito del 10 % porta il rendimento netto da locazione dell'esempio a circa il 2,70 %.

Calcoli quindi sempre più scenari e tenga una riserva di liquidità per sfitti e contributi straordinari.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Domande frequenti

Che cos'è un buon rendimento da locazione?

Non esiste un valore universalmente valido. Rendimenti più alti si accompagnano di solito a rischi più alti, ad esempio in regioni con sfitti o in caso di necessità di risanamento.

Il fondo di manutenzione rientra nei costi?

Per la liquidità sì. Sotto il profilo fiscale, secondo la prassi dell'amministrazione finanziaria, è deducibile solo quando la comunione spende effettivamente il denaro.

Perché si calcola un rischio di mancato affitto?

Perché anche gli appartamenti ben locati restano sfitti al cambio di inquilino o gli inquilini possono non pagare. Una detrazione forfettaria rende i calcoli confrontabili.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.