Casa vacanze e Airbnb a Berlino: cosa è consentito nel 2026

Chi acquista un appartamento a Berlino per affittarlo ai turisti si scontra con una delle normative più severe d'Europa. Il divieto berlinese di uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot) richiede in linea di principio un'autorizzazione; da maggio 2026 si applica inoltre un regolamento UE sulle locazioni brevi.

Principio: gli alloggi servono per abitare

Ai sensi della legge berlinese sul divieto di uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), l'utilizzo di un alloggio come casa vacanze costituisce un uso improprio e richiede un'autorizzazione dell'ufficio distrettuale (Bezirksamt). Ciò vale per l'intero territorio cittadino.

Secondo le nostre informazioni, un'autorizzazione per l'utilizzo permanente di un intero appartamento come casa vacanze senza un proprio legame abitativo viene rilasciata solo in casi eccezionali. Chi progetta un appartamento come investimento esclusivamente a uso casa vacanze dovrebbe informarsi presso l'ufficio distrettuale competente prima dell'acquisto.

Cosa è possibile con autorizzazione o comunicazione

Abitazione principale, singole stanze: chi affitta singole stanze della propria abitazione principale a ospiti in vacanza non ha bisogno di un'autorizzazione, bensì di una comunicazione preventiva gratuita all'ufficio distrettuale, purché la superficie locata non superi il 49 % della superficie abitativa.

Abitazione principale, intero appartamento: la locazione temporanea dell'intera abitazione principale, ad esempio durante un viaggio, è soggetta ad autorizzazione ed è possibile se il carattere di abitazione principale viene mantenuto.

Seconda casa: per un'abitazione secondaria può essere rilasciata un'autorizzazione alla locazione come casa vacanze di norma per un massimo di 90 giorni all'anno. Non viene rilasciata alcuna autorizzazione se il richiedente dispone a Berlino di un'ulteriore abitazione principale o secondaria.

Numero di registrazione e regolamento UE 2024/1028

Dal 1° agosto 2018 il numero di registrazione (Registriernummer) assegnato dall'ufficio distrettuale deve essere indicato in modo visibile in ogni offerta, anche sui portali internet.

Il regolamento UE 2024/1028 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati sulle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026. Obbliga tra l'altro le piattaforme a visualizzare e verificare i numeri di registrazione e consente alle autorità lo scambio di dati. Berlino lo ha attuato con la Quarta legge di modifica della ZwVbG, entrata in vigore il 17 giugno 2026. Secondo il Senato, l'attuazione tecnica è ancora in fase di test; attualmente non vengono assegnati nuovi numeri di registrazione, quelli esistenti possono continuare a essere utilizzati (situazione a ottobre 2026).

Sanzioni

Le violazioni costituiscono illeciti amministrativi. Per i casi più gravi la legge prevede sanzioni pecuniarie fino a 500.000 €, per altre violazioni, ad esempio la mancata indicazione del numero di registrazione, fino a 250.000 €. Il Senato ha ridefinito i limiti delle sanzioni con la comunicazione 1/2026; per una casa vacanze non autorizzata indica ad esempio da 1.500 a 2.500 € al mese per unità abitativa, salvo che il vantaggio economico sia superiore. Inoltre l'ufficio distrettuale può ordinare il ripristino dell'uso abitativo.

Altri aspetti per gli acquirenti

Anche in presenza di un'autorizzazione, l'atto di divisione (Teilungserklärung) o una delibera della comunione dei proprietari può limitare la locazione breve a carattere commerciale. Verifichi atto di divisione, regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung) e verbali.

I proventi della locazione turistica sono imponibili in Germania; in caso di locazione a ospiti che si alternano possono aggiungersi questioni relative all'IVA e all'attività commerciale. Lo faccia verificare dal consulente fiscale.

Alternativa: locazione a lungo termine

Chi acquista un appartamento a Berlino come investimento lo affitta di regola a uso abitativo a tempo indeterminato o determinato. A ciò non si applicano le regole per le case vacanze, bensì il diritto locatizio generale: freno agli affitti, tutela dalla disdetta e i rigorosi requisiti per i contratti a tempo determinato.

La locazione arredata a lavoratori o studenti è possibile, ma è anch'essa soggetta al freno agli affitti. In base al regolamento UE, le piattaforme devono disattivare le offerte prive di un numero di registrazione valido; ciò riguarda le locazioni brevi, non i normali contratti di locazione.

Da verificare prima dell'acquisto

Esiste già un'autorizzazione per l'appartamento? Di norma è legata alla persona e all'uso e non passa automaticamente all'acquirente – se lo faccia confermare dall'ufficio distrettuale. L'atto di divisione consente l'utilizzo? Esistono delibere della comunione contro la locazione breve? Senza questi chiarimenti nessun calcolo dovrebbe basarsi sulla locazione turistica.

Fonti

https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php

Domande frequenti

Posso offrire la mia seconda casa a Berlino su Airbnb?

Solo con l'autorizzazione dell'ufficio distrettuale; di norma viene rilasciata per un massimo di 90 giorni all'anno e non viene rilasciata se Lei dispone di un ulteriore appartamento a Berlino.

Ho bisogno di un'autorizzazione per affittare una stanza?

No, se si tratta della Sua abitazione principale e viene locato al massimo il 49 % della superficie; in tal caso è necessaria una comunicazione preventiva.

Cosa vale per le locazioni a partire da tre mesi?

Le locazioni più lunghe a uso abitativo non costituiscono uso come casa vacanze. Si applica il normale diritto locatizio, compreso il freno agli affitti.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.