Vendita appartamenti a Berlino: prezzi per quartiere nel 2026

Quanto costa un appartamento a Berlino dipende soprattutto dal distretto. Qui trova per tutti i 12 distretti il prezzo medio degli appartamenti venduti nel 2025 e l'affitto medio richiesto, con un rendimento lordo indicativo. Fonti: comitato dei periti di Berlino (Gutachterausschuss) e banca d'investimento IBB.

Prezzi e affitti per distretto

Prezzo medio degli appartamenti venduti nel 2025 in € al m² di superficie abitabile (usato e nuovo insieme) e affitto mediano richiesto nel 2025 in € al m² netto, senza spese:

Mitte	7.384 €/m² · affitto 20,00 €/m² · rendimento lordo ~3,3 %
Friedrichshain-Kreuzberg	5.802 €/m² · affitto 19,40 €/m² · rendimento lordo ~4,0 %
Pankow	5.775 €/m² · affitto 17,00 €/m² · rendimento lordo ~3,5 %
Charlottenburg-Wilmersdorf	5.371 €/m² · affitto 19,17 €/m² · rendimento lordo ~4,3 %
Treptow-Köpenick	4.931 €/m² · affitto 15,60 €/m² · rendimento lordo ~3,8 %
Tempelhof-Schöneberg	4.825 €/m² · affitto 15,79 €/m² · rendimento lordo ~3,9 %
Lichtenberg	4.698 €/m² · affitto 13,33 €/m² · rendimento lordo ~3,4 %
Steglitz-Zehlendorf	4.600 €/m² · affitto 15,00 €/m² · rendimento lordo ~3,9 %
Neukölln	4.425 €/m² · affitto 13,61 €/m² · rendimento lordo ~3,7 %
Reinickendorf	3.755 €/m² · affitto 12,80 €/m² · rendimento lordo ~4,1 %
Marzahn-Hellersdorf	3.363 €/m² · affitto 11,56 €/m² · rendimento lordo ~4,1 %
Spandau	3.235 €/m² · affitto 12,50 €/m² · rendimento lordo ~4,6 %

Media di Berlino: 5.511 € al m² per gli appartamenti usati, 8.108 € al m² per le nuove costruzioni; affitto mediano richiesto 15,78 € al m². I valori dei distretti sono depurati dai valori estremi e ponderati per numero di vendite: si possono confrontare tra loro, ma non direttamente con la media di Berlino.

Come leggere i numeri

Sono medie su edifici molto diversi per epoca, stato e posizione. All'interno dello stesso distretto i prezzi variano molto: a Charlottenburg-Wilmersdorf, per esempio, le ville di Grunewald e i grandi edifici d'epoca intorno al Savignyplatz stanno accanto a quartieri di edilizia popolare.

Il «rendimento lordo indicativo» è un semplice rapporto tra affitto richiesto annuo e prezzo medio. Non tiene conto di costi accessori, spese non ripartibili, sfitto e tasse, e l'affitto richiesto per un nuovo contratto è spesso molto più alto dell'affitto pagato negli appartamenti già affittati: la media del Mietspiegel 2026 di Berlino è di 7,71 € al m². Per un calcolo corretto vedi la guida sul rendimento.

Centro o periferia?

I distretti più cari sono Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg e Pankow (con Prenzlauer Berg); i più economici Spandau, Marzahn-Hellersdorf e Reinickendorf. Il rapporto tra affitto richiesto e prezzo non segue però uno schema semplice centro–periferia: secondo questi dati è più alto a Spandau (circa 4,6 %) e a Charlottenburg-Wilmersdorf (circa 4,3 %), più basso a Mitte (circa 3,3 %) e Lichtenberg (circa 3,4 %).

In tutta la città valgono il freno agli affitti e il divieto di conversione; nelle 82 zone di tutela sociale (Milieuschutz) ci sono limiti in più per ristrutturazioni importanti. Vedi comprare casa a Berlino.

I distretti nel dettaglio

Per ogni distretto abitanti, quartieri, trasporti, zone di tutela e immobili in vendita sono descritti su appartamenti-berlino.eu:

Mitte · Friedrichshain-Kreuzberg · Pankow · Charlottenburg-Wilmersdorf · Treptow-Köpenick · Tempelhof-Schöneberg · Lichtenberg · Steglitz-Zehlendorf · Neukölln · Reinickendorf · Marzahn-Hellersdorf · Spandau

Appartamenti in vendita ora

Le nostre offerte attuali sono negli immobili in vendita a Berlino, ognuna con costi accessori e rendimento calcolati. Il mercato nel suo insieme (vendite, nuove costruzioni, affitti) è descritto nella guida mercato immobiliare di Berlino 2025/2026.

Fonti

https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465

Domande frequenti

Qual è il distretto più caro di Berlino per comprare un appartamento?

Secondo il comitato dei periti, nel 2025 Mitte con una media di circa 7.384 € al m², seguito da Friedrichshain-Kreuzberg e Pankow.

Dove costano meno gli appartamenti a Berlino?

A Spandau (circa 3.235 € al m²) e Marzahn-Hellersdorf (circa 3.363 € al m²), secondo i dati 2025 del comitato dei periti.

I prezzi a Berlino stanno scendendo?

Nel 2025 il prezzo medio degli appartamenti usati è salito del 5 %. Nel primo trimestre 2026 i prezzi sono rimasti quasi invariati, con il 6 % di vendite in meno.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.