Agenzia immobiliare a Berlino per italiani: cosa fa, quanto costa, come sceglierla

Chi cerca casa a Berlino dall'Italia trova un sistema diverso da quello italiano: niente compromesso, un notaio che prepara il contratto e regole precise sulla provvigione. Questa guida spiega cosa fa un'agenzia immobiliare in Germania, quanto costa e come riconoscere un'agenzia seria.

Cosa fa un'agenzia immobiliare in Germania

L'agente immobiliare (Makler) cerca gli immobili, raccoglie i documenti, organizza le visite, accompagna la trattativa e prepara con il notaio la firma del contratto. Il contratto di compravendita però non lo scrive l'agenzia: lo prepara il notaio, che è neutrale e obbligatorio per legge (§ 311b BGB).

Per esercitare l'attività serve un'autorizzazione dell'autorità (Erlaubnis nach § 34c GewO) e un aggiornamento professionale regolare. Un'agenzia seria indica nel sito il registro delle imprese (Handelsregister) e l'autorità che ha rilasciato l'autorizzazione.

Le differenze principali rispetto all'Italia

Niente compromesso con caparra: in Germania un accordo sul prezzo senza notaio non obbliga nessuno. Una prenotazione è giuridicamente debole e una quota di prenotazione non rimborsabile nelle condizioni generali di un'agenzia è di norma inefficace (BGH, I ZR 113/22).

Un solo appuntamento dal notaio: il contratto firmato davanti al notaio è subito definitivo; poi il notaio si occupa dell'iscrizione nel registro fondiario.

Nessun obbligo di essere presenti: si può comprare con una procura, senza viaggiare. Vedi la guida Acquistare senza viaggiare.

Quanto costa: la provvigione

La provvigione è dovuta solo se il contratto di compravendita viene concluso grazie all'attività dell'agenzia (§ 652 BGB). La percentuale non è fissata per legge: deve essere indicata nell'annuncio o nell'exposé.

Per appartamenti e case unifamiliari comprati da un privato valgono dal dicembre 2020 regole speciali: il contratto con l'agenzia deve essere in forma testuale, per esempio per e-mail (§ 656a BGB); se l'agenzia lavora per entrambe le parti, acquirente e venditore pagano la stessa quota (§ 656c BGB); se l'ha incaricata solo il venditore, all'acquirente si può chiedere al massimo la stessa somma, e solo dopo che il venditore ha pagato (§ 656d BGB).

Se il contratto con l'agenzia viene concluso a distanza (sito, e-mail, telefono), un consumatore ha di norma 14 giorni per recedere. Per gli affitti vale invece il principio «paga chi incarica» (Bestellerprinzip): l'inquilino non paga provvigione se non ha incaricato lui l'agenzia.

Come riconoscere un'agenzia seria

Autorizzazione § 34c GewO e dati societari completi nelle note legali.

Provvigione scritta chiaramente nell'annuncio e nel contratto, senza quote di prenotazione non rimborsabili.

Documenti dell'immobile disponibili prima della visita o della trattativa: registro fondiario, atto di divisione, verbali delle assemblee, piano economico, attestato energetico. Negli annunci l'agenzia deve indicare i dati principali dell'attestato energetico (§ 87 GEG).

Costi accessori indicati in modo trasparente: a Berlino imposta del 6 %, notaio e registro circa 1,5–2 %, più la provvigione (vedi comprare casa a Berlino).

Nessuna pressione a firmare: il notaio deve dare tempo sufficiente per leggere la bozza; se il venditore è un'impresa e l'acquirente un privato, di regola almeno due settimane (§ 17 comma 2a BeurkG).

Cosa offre L&B Immobiliya a chi compra dall'Italia

L&B Immobiliya EuRuS GmbH è un'agenzia immobiliare di Berlino, attiva dal 2009 con autorizzazione § 34c GewO. Su immobiliya.it le schede degli immobili sono in italiano, con imposta, notaio e provvigione già calcolati; il contratto di mediazione si conclude online in forma testuale, con diritto di recesso, e solo dopo arriva l'exposé completo.

La referente per i clienti italiani è Luba Baumgärtner. Le offerte attuali: immobili in vendita a Berlino e in tutta la Germania nel catalogo. Per i distretti berlinesi ci sono le pagine di appartamenti-berlino.eu.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__652.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312g.html
https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html
https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/

Domande frequenti

Quanto prende un'agenzia immobiliare a Berlino?

La provvigione non è fissata per legge e deve essere indicata nell'annuncio. Per appartamenti e case unifamiliari comprati da privati, se l'agenzia lavora per entrambe le parti, acquirente e venditore pagano la stessa quota (§ 656c BGB).

In Germania si firma un compromesso come in Italia?

No. Il contratto si firma una sola volta davanti al notaio ed è subito vincolante. Accordi o prenotazioni senza notaio non obbligano il venditore a vendere.

Devo pagare l'agenzia se l'acquisto non va in porto?

No. La provvigione è dovuta solo se il contratto di compravendita viene concluso grazie all'attività dell'agenzia (§ 652 BGB).

Posso comprare tramite agenzia senza venire a Berlino?

Sì. Si può firmare con una procura o ratificare il contratto in seguito con firma autenticata; il notaio e l'agenzia organizzano i passaggi a distanza.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.