Spese condominiali, comunione dei proprietari e amministratore: cosa dovrebbe verificare chi acquista

Chi acquista un appartamento in proprietà diventa membro di una comunione dei proprietari di appartamenti (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). La sua situazione finanziaria e le sue delibere concorrono a determinare i costi correnti – talvolta più dello stato dell'appartamento stesso.

Proprietà esclusiva, proprietà comune, atto di divisione

L'appartamento stesso è proprietà esclusiva (Sondereigentum). Tetto, facciata, muri portanti, vano scala, colonne montanti degli impianti e di norma le finestre appartengono alla proprietà comune (Gemeinschaftseigentum). Che cosa rientri esattamente in quale categoria è disciplinato dalla legge sulla proprietà di appartamenti (Wohnungseigentumsgesetz, WEG), dall'atto di divisione (Teilungserklärung) e dal regolamento della comunione (Gemeinschaftsordnung).

L'atto di divisione stabilisce anche le quote di comproprietà, i diritti d'uso esclusivo (Sondernutzungsrechte, ad es. porzione di giardino, posto auto) e le limitazioni d'uso. Può prevedere che una vendita richieda il consenso dell'amministratore (§ 12 WEG).

Spese condominiali e piano economico

Ogni proprietario paga mensilmente le spese condominiali (Hausgeld). La base è il piano economico (Wirtschaftsplan), sul quale i proprietari deliberano ai sensi del § 28 WEG; alla fine dell'anno seguono il rendiconto annuale (Jahresabrechnung) e una relazione patrimoniale dell'amministratore.

Le spese condominiali comprendono le spese di esercizio come acqua, rifiuti, assicurazione dell'edificio e pulizia delle parti comuni, il compenso dell'amministratore, i costi di manutenzione e il versamento al fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage). L'imposta fondiaria (Grundsteuer) viene pagata da ciascun proprietario separatamente al Comune.

In caso di locazione solo una parte può essere ripartita sull'inquilino: ai sensi del § 1 comma 2 del regolamento sulle spese di esercizio (Betriebskostenverordnung), i costi di amministrazione e di manutenzione non sono spese di esercizio ripartibili.

Fondo di manutenzione e contributi straordinari

La costituzione di un adeguato fondo di manutenzione rientra, ai sensi del § 19 comma 2 n. 4 WEG, nella corretta amministrazione. Non esiste un importo minimo previsto per legge. Se il fondo è troppo esiguo rispetto ai lavori in programma, si rischiano contributi straordinari (Sonderumlagen) che ciascun proprietario deve pagare in base alla propria quota.

Importante per il contratto di compravendita: la quota del fondo resta alla comunione e non viene liquidata al venditore. Chi debba farsi carico dei contributi straordinari già deliberati ma esigibili solo dopo il cambio di proprietà dovrebbe essere disciplinato espressamente nel contratto di compravendita.

Assemblea dei proprietari

L'amministratore deve convocare un'assemblea almeno una volta all'anno (§ 24 WEG). Dalla riforma della WEG del 2020 ogni assemblea regolarmente convocata può deliberare indipendentemente dal numero dei presenti; i proprietari possono inoltre deliberare la partecipazione online.

Le delibere vengono annotate in una raccolta delle delibere (Beschluss-Sammlung), che gli interessati all'acquisto possono consultare con il consenso del venditore. Anche come proprietario residente all'estero può farsi rappresentare in assemblea; la procura richiede la forma testuale (Textform).

Amministratore

L'amministratore esegue le delibere, gestisce i fondi e redige il piano economico e il rendiconto. Dal 1° dicembre 2023 ogni proprietario può chiedere che venga nominato un amministratore certificato (§ 19 comma 2 n. 6 WEG). Per la locazione del proprio appartamento è competente una gestione separata della locazione (Sondereigentumsverwaltung), che comporta costi aggiuntivi.

Checklist prima dell'acquisto

Verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi tre anni e raccolta delle delibere: sono stati deliberati o rinviati risanamenti? Ci sono controversie o procedimenti giudiziari?

Piano economico attuale e ultimo rendiconto annuale: importo delle spese condominiali, quota dei costi ripartibili, arretrati di spese condominiali di altri proprietari.

Consistenza del fondo di manutenzione in rapporto all'età e allo stato dell'edificio (tetto, facciata, riscaldamento, impianti, ascensore).

Atto di divisione con tutte le integrazioni: diritti d'uso esclusivo, limitazioni d'uso, requisiti di consenso.

Attestato di prestazione energetica (Energieausweis) e informazioni sull'impianto di riscaldamento.

Modifiche edilizie

Dalla riforma della WEG del 2020 ogni proprietario può chiedere che gli vengano consentite, a proprie spese, determinate modifiche edilizie: interventi per persone con disabilità, la ricarica di veicoli elettrici, la protezione antiscasso e un allacciamento in fibra ottica (§ 20 comma 2 WEG). Sulle modalità delibera la comunione.

Le altre modifiche edilizie vengono deliberate a maggioranza semplice. I costi sono a carico, in linea di principio, dei proprietari che hanno approvato; in caso di delibera con più di due terzi dei voti espressi e la metà di tutte le quote di comproprietà (purché i costi non siano sproporzionati), oppure se i costi si ammortizzano in un periodo ragionevole, a carico di tutti i proprietari (§ 21 WEG). Verifichi quindi nei verbali se sono state deliberate misure costose i cui costi ricadranno sull'acquirente.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html

Domande frequenti

Rispondo dei debiti per spese condominiali del venditore?

Di norma l'acquirente non risponde delle spese condominiali divenute esigibili prima del suo acquisto della proprietà. Fa fede l'esigibilità; i dettagli dovrebbero essere disciplinati nel contratto di compravendita e verificati dal notaio.

A quanto dovrebbe ammontare il fondo di manutenzione?

Non esiste una prescrizione di legge. Decisivo è che il fondo sia adeguato ai lavori prevedibili sull'edificio.

Come proprietario residente all'estero posso partecipare alle assemblee?

Sì, di persona, tramite procura in forma testuale oppure – se la comunione lo ha deliberato – online.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.