Dove gli appartamenti in Germania costano poco – e a cosa dovrebbero fare attenzione gli acquirenti

Tra le grandi città care e le regioni strutturalmente deboli, in Germania i prezzi differiscono di un multiplo. I prezzi al metro quadro bassi, però, sono spesso espressione di sfitti e calo demografico. Questo articolo inquadra i dati.

Livello dei prezzi: forte divario

Secondo i dati sulle offerte di ScreenImmos (aggiornamento al 09.10.2026, mediana dei prezzi pubblicati negli annunci, non prezzi di compravendita) la mediana nazionale per gli appartamenti in proprietà è di 3.898 € al m². In Sassonia è di 2.598 €, con grandi differenze: Dresda 3.200 €, Lipsia 3.125 €, Chemnitz 1.145 €.

Per la Ruhr la stessa fonte indica 1.533 € al m² per Gelsenkirchen, 1.772 € per Duisburg, 2.491 € per Essen e 2.525 € per Dortmund; la mediana per la Renania Settentrionale-Vestfalia è di 3.026 €. I prezzi di compravendita effettivi possono discostarsi notevolmente dai prezzi delle offerte.

Secondo il comitato superiore dei periti della Sassonia (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), nel 2024 sono stati registrati circa 38.000 contratti di compravendita per un volume di oltre 8,1 miliardi di €; i terreni edificabili per l'edilizia residenziale individuale costavano in media circa 100 € al m² a Chemnitz e nei circondari, circa 300 € a Dresda e Lipsia.

Sfitti

Secondo l'indice degli sfitti CBRE-empirica, alla fine del 2024 lo sfitto attivo sul mercato (marktaktiver Leerstand) negli edifici plurifamiliari era a livello nazionale del 2,2 % (circa 522.000 alloggi). Nella Germania orientale esclusa Berlino era del 5,4 %, a ovest dell'1,7 %. Nelle regioni in contrazione lo sfitto è rimasto stabile al 6,9 %, nelle regioni in crescita era dell'1,4 %.

Le quote più alte tra circondari e città extracircondariali si registravano a Dessau-Roßlau (7,6 %) e Pirmasens (7,3 %), le più basse a Friburgo, Monaco e Francoforte sul Meno (0,1 % ciascuna). La differenza tra regioni in crescita e in contrazione è più significativa di quella tra Est e Ovest.

Andamento demografico

La previsione di assetto territoriale dell'Istituto federale per la ricerca edilizia, urbana e territoriale (BBSR) fino al 2045 prevede una crescita soprattutto a Berlino e nei suoi dintorni nonché nelle aree metropolitane della Germania occidentale. Secondo tale previsione, diversi circondari della Germania orientale – tra cui Erzgebirgskreis, Greiz e Mansfeld-Südharz – perderanno entro il 2045 più di un quinto della loro popolazione. Anche parti dell'Assia settentrionale, della Vestfalia orientale e del Saarland sono in contrazione.

Previsioni di questo tipo dipendono molto dall'immigrazione e sono soggette a incertezza. Per una decisione d'acquisto i dati del circondario e della città specifici sono più importanti dei valori medi.

A cosa dovrebbero fare attenzione gli acquirenti

Microzona: all'interno della stessa città lo sfitto può variare molto da quartiere a quartiere. Verifichi trasporto pubblico, posti di lavoro, università e servizi nei dintorni.

Edificio e comunione: con prezzi bassi spesso mancano i fondi per la manutenzione. Verbali, fondo di manutenzione (Erhaltungsrücklage), arretrati di spese condominiali e sfitti nell'edificio sono più importanti del prezzo al metro quadro. Molti appartamenti vuoti in una comunione significano meno proprietari paganti.

Locazione: verifichi contratto di locazione, storico dei pagamenti e canone locale usuale. Un rendimento iniziale elevato può svanire rapidamente a causa di cambi di inquilino, sfitti o costi di risanamento.

Rivendita: nei mercati in contrazione vendere un appartamento può richiedere molto tempo; l'andamento dei prezzi può essere negativo.

Costi accessori: l'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuer) è del 5,5 % in Sassonia, del 5,0 % in Sassonia-Anhalt e Turingia, del 6,5 % in Renania Settentrionale-Vestfalia.

Verificare i dati da sé

I comitati dei periti (Gutachterausschüsse) delle città e dei circondari pubblicano rapporti sul mercato fondiario con i prezzi di compravendita effettivi; in Sassonia sono accessibili tramite il portale BORIS Sachsen. Sono più attendibili dei prezzi offerti negli annunci.

Per il lato della domanda sono utili le previsioni demografiche del BBSR e degli uffici statistici dei Länder, nonché i dati sugli sfitti a livello di circondario. Chieda all'amministratore informazioni su sfitti e arretrati di spese condominiali nell'edificio specifico – questi dati non compaiono in nessuna statistica.

Fonti

https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.boris.sachsen.de/

Domande frequenti

Dove sono più economici gli appartamenti in proprietà in Germania?

Secondo i dati sulle offerte, soprattutto in parti della Germania orientale (ad es. Chemnitz intorno a 1.150 € al m²) e della Ruhr (ad es. Gelsenkirchen intorno a 1.530 € al m²), situazione a ottobre 2026.

Un appartamento economico è automaticamente un buon investimento?

No. I prezzi bassi riflettono spesso sfitti, calo demografico o necessità di risanamento. Decisivi sono posizione, stato e locabilità.

Quanto è alto lo sfitto nella Germania orientale?

Alla fine del 2024 lo sfitto attivo sul mercato negli edifici plurifamiliari nella Germania orientale esclusa Berlino era del 5,4 % (CBRE-empirica).

Dove trovo i prezzi di compravendita reali anziché i prezzi delle offerte?

Nei rapporti sul mercato fondiario dei comitati dei periti locali, basati su tutti i contratti di compravendita stipulati per atto notarile.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.