Acquistare un appartamento in Germania senza viaggiare: procura, ratifica, gestione a distanza

Molti acquirenti dall'estero non vogliono recarsi in Germania per ogni appuntamento. È possibile – ma solo facendosi rappresentare davanti al notaio, poiché il rogito in videoconferenza non è attualmente ammesso per i contratti di compravendita di immobili. È importante la forma corretta della procura.

Esiste un rogito online per l'acquisto di un appartamento?

No, non a ottobre 2026. Ai sensi del § 16a della legge sugli atti notarili (Beurkundungsgesetz), un atto notarile in videocomunicazione tramite il sistema della Camera federale dei notai (Bundesnotarkammer) è ammesso solo se una legge lo consente espressamente. Tali autorizzazioni esistono soprattutto nel diritto societario, ad esempio per la costituzione di una GmbH; per i contratti di compravendita di immobili mancano.

Il 7 maggio 2026 il Bundestag ha approvato una legge sulla digitalizzazione dell'esecuzione dei contratti immobiliari. Riguarda lo scambio elettronico tra notai, uffici del registro fondiario e autorità dopo il rogito (dal 2027), non il rogito stesso. Anche il cosiddetto atto elettronico in presenza (elektronische Präsenzbeurkundung) presuppone la presenza davanti al notaio.

Via 1: procura prima dell'appuntamento

Lei conferisce a una persona di fiducia il potere di rilasciare in Suo nome le dichiarazioni relative al contratto di compravendita e all'accordo di trasferimento della proprietà (Auflassung). Affinché l'ufficio del registro fondiario accetti le dichiarazioni, la procura deve essere, ai sensi del § 29 del regolamento sul registro fondiario (Grundbuchordnung), almeno autenticata pubblicamente, cioè con firma autenticata da un notaio. In determinati casi – ad esempio per una procura irrevocabile – la giurisprudenza richiede l'atto pubblico; il notaio in Germania dovrebbe quindi redigere in anticipo il testo della procura.

All'estero la firma può essere autenticata presso una rappresentanza diplomatica tedesca; ai sensi della legge consolare (Konsulargesetz) gli atti consolari sono equiparati a quelli di un notaio tedesco. Non tutte le rappresentanze offrono questo servizio e i consoli onorari non sono obbligati a farlo – chiarisca prima appuntamento e prestazione.

In alternativa, l'autenticazione viene effettuata da un notaio nel Paese di residenza. Per l'utilizzo in Germania è allora di norma necessaria un'apostille ai sensi della Convenzione dell'Aia del 1961, oltre a una traduzione se la procura non è redatta in tedesco. Con alcuni Stati, tra cui Francia, Italia e Grecia, esistono accordi bilaterali sull'esenzione dalla legalizzazione; se si applichino al Suo specifico atto notarile dovrebbe confermarlo in anticipo il notaio tedesco.

Via 2: rappresentanza senza procura con ratifica successiva

Spesso al rogito agisce un rappresentante senza procura, ad esempio un collaboratore del notaio o una persona di fiducia. Il contratto è allora inefficace in via sospensiva finché l'acquirente non lo ratifica (§ 177 BGB). La ratifica viene poi dichiarata all'estero con firma autenticata e inviata al notaio.

Se l'acquirente è un consumatore e il venditore un imprenditore, ai sensi del § 17 comma 2a della legge sugli atti notarili il consumatore dovrebbe in linea di principio rilasciare le proprie dichiarazioni personalmente o tramite una persona di fiducia. Il notaio decide quale via sia ammissibile nel caso concreto.

Visita in video e documenti in formato digitale

Una visita in video non sostituisce un perito, ma può mostrare bene planimetria, stato e dintorni. Chieda una visita guidata in diretta senza tagli, riprese di finestre, bagno, riscaldamento e vano scala, nonché i documenti della comunione dei proprietari (Eigentümergemeinschaft). In caso di vendita senza visita, l'attestato di prestazione energetica (Energieausweis) deve essere presentato senza indugio, al più tardi su richiesta.

Codice fiscale, conto e pagamento

Il notaio deve comunicare l'acquisto all'ufficio delle imposte; ai sensi del § 20 della legge sull'imposta sull'acquisto di immobili (Grunderwerbsteuergesetz) la comunicazione contiene anche il codice di identificazione fiscale (steuerliche Identifikationsnummer) delle parti. Chi non ha la residenza in Germania spesso non ne possiede ancora uno. Chiarisca per tempo con il notaio come il codice verrà ottenuto per Lei o sostituito.

Per l'acquisto non è obbligatorio un conto tedesco. Il prezzo deve però essere versato con bonifico (§ 16a della legge antiriciclaggio, Geldwäschegesetz); per i bonifici dall'estero preveda tempi sufficienti ed eventualmente i rischi di cambio.

Consegna tramite un rappresentante

La consegna delle chiavi può essere effettuata da una persona delegata, da un amministratore dell'immobile o da un fornitore di servizi. Per la consegna è di norma sufficiente una semplice delega scritta. Faccia redigere un verbale con le letture dei contatori, il numero di chiavi e fotografie.

Per chi compra dall'Italia

Tra la Germania e l'Italia esiste un accordo del 1969 sull'esenzione dalla legalizzazione degli atti pubblici; se in base ad esso un'autenticazione notarile italiana venga accettata senza apostille dovrebbe confermarlo il notaio tedesco nel singolo caso.

Fonti

https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Domande frequenti

È sufficiente una procura con firma semplice?

Per il registro fondiario no. È necessaria almeno una firma autenticata pubblicamente (§ 29 GBO); in alcuni casi una procura per atto pubblico.

Posso firmare dal notaio via Zoom?

No. Il rogito in videoconferenza non è ammesso dalla legge per i contratti di compravendita di immobili (situazione a ottobre 2026).

Quanto tempo richiede la ratifica successiva?

Dipende dall'appuntamento presso il consolato o il notaio all'estero, dall'apostille e dai tempi postali. Preveda diverse settimane; il contratto diventa efficace solo con la ricezione della ratifica.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.