Comprare casa in Germania: la guida per chi vive in Italia

Le regole tedesche spiegate in ordine, con i costi veri e senza promesse.

Chi può comprare

Chiunque, senza limiti e senza residenza in Germania. Per un cittadino italiano l’acquisto funziona come per un tedesco: stesso notaio, stesso registro fondiario, stesse imposte.

Come si svolge

In Germania non esiste il compromesso con caparra. Ci si accorda sul prezzo, il notaio prepara il contratto e lo invia all’acquirente almeno due settimane prima della firma, se l’acquirente è un privato. L’atto si firma davanti al notaio, che poi iscrive una prenotazione a tuo favore nel registro fondiario (Vormerkung) e ti comunica quando pagare. Dopo il pagamento diventi proprietario e ricevi le chiavi.

L’atto è in tedesco. Se non lo capisci, la legge prevede un interprete. Chi non può venire firma prima una procura davanti a un notaio in Italia: grazie a un accordo tra Italia e Germania del 1969, per gli atti notarili italiani di norma non serve nemmeno l’apostille.

Le spese accessorie

L’imposta sull’acquisto (Grunderwerbsteuer) la decide ogni Land. Ecco le aliquote nel 2026:

Baviera	3,50 %
Baden-Württemberg	5 %
Bassa Sassonia	5 %
Renania-Palatinato	5 %
Sassonia-Anhalt	5 %
Turingia	5 %
Amburgo	5,50 %
Brema	5,50 %
Sassonia	5,50 %
Assia	6 %
Berlino	6 %
Meclemburgo-Pomerania Anteriore	6 %
Brandeburgo	6,50 %
Renania Settentrionale-Vestfalia	6,50 %
Saarland	6,50 %
Schleswig-Holstein	6,50 %

A questa si aggiungono notaio e registro fondiario, circa l’1,5–2 % del prezzo, e la provvigione dell’agenzia indicata nell’annuncio. Un esempio: per un appartamento da 80.000 euro in Sassonia si pagano 4.400 euro di imposta e circa 1.200–1.600 euro di notaio, più la provvigione. Su ogni scheda del nostro catalogo il calcolo è già fatto.

Mutuo o contanti

Alcune banche tedesche finanziano anche chi vive in Italia, di solito chiedendo più capitale proprio: le spese accessorie quasi sempre, spesso anche il 20–40 % del prezzo. La conferma della banca va ottenuta prima dell’appuntamento dal notaio. Per gli appartamenti sotto i 100.000 euro la maggior parte dei nostri clienti italiani compra senza mutuo.

Affittato o libero

Un appartamento già affittato costa meno e rende dal primo mese: il contratto passa a te con l’inquilino. L’affitto però si può aumentare solo entro i limiti di legge e non puoi entrarci quando vuoi. Per abitarci, o per un figlio che studia, conviene un appartamento libero.

Le tasse dopo l’acquisto

Ogni anno si paga la Grundsteuer, l’imposta comunale sugli immobili: per un appartamento di solito qualche centinaio di euro. Se affitti, la puoi addebitare all’inquilino. L’affitto si dichiara in Germania e anche in Italia, con credito per l’imposta tedesca; l’immobile va indicato nel quadro RW ed è soggetto all’IVIE. In Germania la plusvalenza è esente se vendi dopo dieci anni.

Approfondimenti nelle guide sulle tasse del nostro sito dedicato a Berlino.

Domande frequenti

Un cittadino italiano può comprare casa in Germania?

Sì, senza limiti e senza bisogno di residenza. Servono un documento d’identità valido e i dati fiscali che il notaio chiede per comunicare l’acquisto all’ufficio delle imposte.

Quanto costano le spese oltre al prezzo?

Dipende dal Land: l’imposta sull’acquisto (Grunderwerbsteuer) va dal 3,5 % in Baviera al 6,5 % in Renania Settentrionale-Vestfalia, Brandeburgo e Schleswig-Holstein; in Sassonia è il 5,5 %, a Berlino il 6 %. Notaio e registro fondiario costano circa l’1,5–2 %, poi c’è la provvigione indicata nell’annuncio. Su ogni scheda trovi il calcolo per quell’immobile.

Devo venire in Germania per firmare dal notaio?

No. Puoi firmare una procura davanti a un notaio in Italia; per gli atti notarili italiani, grazie a un accordo tra Italia e Germania, di norma non serve nemmeno l’apostille. Al rogito ti rappresenta una persona di fiducia.

Una banca tedesca mi dà un mutuo se vivo in Italia?

Alcune sì, di solito chiedendo più capitale proprio: spese accessorie sempre, spesso anche il 20–40 % del prezzo. Per gli appartamenti sotto i 100.000 euro molti nostri clienti comprano senza mutuo.

Quanto dura l’acquisto?

Dall’accordo sul prezzo alle chiavi di solito da sei settimane a tre mesi.

Informazioni generali, aggiornate a settembre 2026. Non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un avvocato o di un notaio.